El gobierno ha impulsado una serie de medidas que apoyarán el acceso a la vivienda durante los próximos años, con el foco en reactivar el mercado inmobiliario que se encuentra debilitado. Hace cerca de dos semanas el Congreso logró despachar la megarreforma, que incluye la exención transitoria del IVA a las viviendas nuevas por 12 meses. Posteriormente, el gobierno impulsó la ampliación del subsidio a la tasa, incorporando 30 mil cupos más a los 50 mil que había hasta el momento, y sumando al segmento de viviendas de entre 4.000 a 6.000 UF al grupo de inmuebles que pueden acogerse al beneficio.

“Ambas reducen el dividendo mensual y la renta mínima exigida por las instituciones financieras, permitiendo que más hogares accedan a un crédito hipotecario”, afirma un sondeo realizado por la firma Toctoc, una plataforma online de compra y venta de viviendas.

El análisis de la compañía contempló tanto datos propios de Toctoc, como también de la Encuesta Suplementaria de Ingresos del Instituto Nacional de Estadísticas (INE). Se estima que “si la eliminación temporal del IVA se traduce en descuentos de precios promedio de 8,2%, permitiría que un mayor número de familias califique para un crédito hipotecario. Por ejemplo, en el caso de viviendas de 2.500 UF la calificación subiría del 32% hasta un máximo de 35% de los hogares; para propiedades de 3.000 UF pasaría de 26,1% a casi un 30%; y en el tramo de 4.000 UF se elevaría de 18,1% a un máximo de 21%.

Estos casos, simulado a 30 años, con 80% de financiamiento y tasa del 3,2% (conforme al subsidio a la tasa).

En cuanto a la reducción de los dividendos que empujará las medidas, Toctoc explica que para una vivienda de 5.000 UF, con la rebaja en precio por el IVA, y la disminución de la tasa, el dividendo podría reducirse de $854.891 a $777.217 mensual, es decir, casi $78 mil menos mensuales.

“El análisis pone especial énfasis en el segmento de departamentos de dos dormitorios y dos baños, una de las tipologías más elegidas por las familias. Ahí aparece el resultado más nítido: Ñuñoa, cuyo precio promedio es de 4.687 UF, cae dentro del tramo que la ampliación incorpora, con $363.371 mensuales menos de renta exigida y una reducción anual del dividendo de $1.308.136″, explica Toctoc.

En otras comunas como Estación Central la renta exigida se podría reducir hasta en $103.113, con una reducción anual del dividendo de $371.206. En La Florida los compradores requerirían hasta $158.409 menos de renta mensual y pagarían $570.271 menos al año.

En Santiago Toctoc estima que el dividendo anual se reduciría en $578 mil, y Lo Barnechea bajaría $1.685.104.

“Es importante tener en cuenta que el descuento en precios por la exención depende del avance del proyecto, siendo más probable que aquellos con más del 80% de las unidades vendidas puedan ofrecer mayores descuentos. Además, si ese descuento permite que una vivienda reduzca su precio por debajo del tope de FOGAES, el comprador también accedería a la tasa subsidiada de 3,2%, inferior al 3,97% promedio de mercado”, señalaron desde Toctoc.

“La ampliación desplaza ese umbral desde las 4.000 UF a las 6.000 UF, de modo que la franja donde ambos beneficios se potencian pasa a ubicarse entre 6.000 y 6.314 UF, y se extiende hasta 6.977 UF en los proyectos con mayor descuento. Llevando la simulación a ese caso extremo, un departamento de 6.977 UF podría reducir su precio en torno a un 14% hasta las 6.000 UF, lo que disminuiría el dividendo mensual en un 21,8%, desde $1.192.916 a $932.694, y reduciría la renta líquida mensual exigida para acceder al crédito en $867.404″, añade Toctoc.

A pesar de las proyecciones positivas, Jorge Pino, economista senior de Toctoc, advierte sobre las limitaciones de estos beneficios en el contexto actual. “Las dos medidas se complementan: la exención baja el precio en toda la entrega inmediata y FOGAES baja la tasa en las viviendas de 4.000 a 6.000 UF, donde pasar de 3,97% a 3,2% equivale a un descuento de precio de 9,1%. Donde ambas coinciden el alivio se acumula y la renta exigida cae 13,6%. Pero el menor dividendo amplía la base de hogares que pueden calificar solo hasta cierto punto: siguen pesando factores críticos que no dependen ni del IVA ni de la tasa, como la necesidad de ahorro para el pie, el endeudamiento, la estabilidad laboral y las condiciones generales de las instituciones financieras”, aclara.